В редакцию нарастающим потоком идут письма о проблемах, волнующих людей после введения в действие нового Жилищного кодекса.
Мы попросили ответить на наиболее часто встречающиеся вопросы юриста Петра БОРИСОВА.
"Правда ли, что по новому Жилищному кодексу нанимателю будет намного сложнее прописать близких родственников, даже жену или родителей?"
- Это несколько преувеличенное мнение. Прежде всего необходимо учитывать, что жильё, находящееся в собственности, и жильё, предоставленное по договору социального найма, имеет различный правовой статус и, следовательно, по-разному регулируется законодательством.
В соответствии со статьёй 70 нового Жилищного кодекса наниматель жилого помещения вправе вселить на занимаемую им площадь с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, - супруга, детей и родителей.
Для вселения других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи потребуется ещё и согласие наймодателя. Последний может запретить вселение таковых лиц в случае, если общая площадь жилого помещения составит менее учётной нормы, приходящейся на одного члена семьи.
Собственник же вправе предоставить принадлежащую ему площадь вообще любому лицу (в том числе не связанному с ним родственными узами).
"Если муниципальная власть приговорит дом к сносу, какими правами при переселении будут пользоваться соседи, собственники квартир, а какими - наша семья нанимателей? Слышала, что в таком случае несобственник может рассчитывать только на площадь согласно социальной норме. Допустим, в 2-комнатной квартире прописана я одна (хотя живут несколько человек). Такую же площадь при переселении мне уже не получить?"
- Начнём с собственников. Их права на случай сноса дома установлены статьёй 32 ЖК. Прежде всего собственник должен быть уведомлён о выкупе его жилья не позднее чем за год до начала процедуры. Дальнейшее законодатель оставил на усмотрение собственника и той организации, которая осуществляет выкуп: предполагается подписание специального соглашения, определяющего размер выкупной цены жилого помещения (пункт 5 статьи 32). Но если стороны не смогут прийти к соглашению, размер выкупной цены и порядок выселения устанавливаются судом.
В выкупную цену наряду с рыночной стоимостью данного жилья включаются все убытки, причинённые его изъятием, включая расходы, которые гражданин понесёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность квартиры или дома, переездом, поиском нового жилья и оформлением права собственности на него, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (подразумевается упущенная выгода). Наконец, по желанию собственника ему могут предоставить другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену (пункты 7 и 8 той же статьи).
Перейдём к нанимателям жилых помещений. Правило об обязательном предварительном уведомлении на них не распространяется.
Однако новый ЖК, как и прежний, содержит гарантию предоставления нанимателям другого благоустроенного жилого помещения в связи со сносом дома (статья 86). Оно должно быть благоустроенным (применительно к местным условиям), равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилью, отвечать установленным санитарно-гигиеническим требованиям и находиться в черте данного населённого пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты в коммуналке, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (статья 89). Вселение в одну комнату лиц разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (пункт 1 статьи 58).
Как видите, новый кодекс не предусматривает улучшения жилищных условий нанимателя и его семьи при смене места жительства, что является очевидным социальным минусом. Однако положение о равнозначности ранее занимавшейся и новой жилплощади даёт нанимателю право требовать от муниципалитета, чтобы условия эти в случае переезда по крайней мере не ухудшались.
"Если мы захотим поменять нашу неприватизированную квартиру на другую, будет ли это возможно? Или мы столкнёмся с трудностями, каких раньше при обмене не было?"
- Разумеется, возможность обмена неприватизированных квартир вовсе не исключена, хотя и появились новые правила, несколько усложнившие процедуру. Теперь, согласно статье 72 кодекса, нанимателю надо заручиться согласием на обмен в письменной форме от наймодателя и от живущих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих.
Если между нанимателем и его близкими, проживающими сообща, соглашение на этот счёт не достигнуто, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
Законодателем теперь ограничен оборот жилья, в котором проживают несовершеннолетние или лица с нарушениями в умственном развитии. Обмен его ныне стал возможен только с согласия органов опеки и попечительства.
Сам же порядок обмена, по сути, не изменился. По нормам устаревшего ЖК 1983 года процесс этот завершался выдачей переезжающим нанимателям новых ордеров. Сейчас же лица, которые собираются обмениваться жилыми помещениями, должны согласовать заключаемую сделку с наймодателем (пункт 3 статьи 74) в несколько иной форме: каждый экземпляр договора обмена требуется заверять печатью и подписью соответствующего должностного лица.
"Говорят, что при задолженности по квартплате нанимателя могут выселить, в то время как собственнику это якобы не грозит..."
- Согласно пункту 3 статьи 67 наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Законодательством также предусмотрена ответственность за неисполнение этой обязанности (неоплата в течение 6 месяцев) - расторжение договора социального найма в судебном порядке. При этом наниматель со всеми совместно проживающими лицами подлежит выселению с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития.
Что касается собственника, то новый ЖК, как и прежний кодекс, специальных положений о выселении его за неуплату из жилого помещения не содержит. Однако это не значит, что такое лицо не несёт никакой ответственности за своевременность платежей коммунальным организациям. Просто к такому неплательщику могут быть применены нормы гражданского законодательства об ответственности, вплоть до продажи его жилого помещения с торгов.
"Как решается вопрос о размене неприватизированной квартиры при разводе, если супруги не могут договориться о разъезде по-хорошему?"
- В соответствии с пунктом 4 статьи 69 нового кодекса, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и его домочадцы. В подобных конфликтных ситуациях в соответствии с пунктом 2 статьи 72 граждане вправе требовать от нанимателя размена занимаемого ими жилого помещения. А если добровольного согласия на это достичь не удалось, он осуществляется в судебном порядке.
"Какие минусы могут ожидать человека, по каким-либо причинам не приватизировавшего свою квартиру?"
- Минус только один: лицо, занимающее жилое помещение по договору социального найма, не вправе распоряжаться этим имуществом без согласия наймодателя, т. е. не может продать, подарить, завещать его. Напротив, собственник обладает возможностью распоряжаться жильём по своему усмотрению. Теоретически у собственника больше возможностей для дальнейшего улучшения жилищных условий: он может использовать принадлежащую ему недвижимость в качестве залога для получения банковского кредита и т. п.
Однако нельзя забывать и о риске повреждения или уничтожения имущества, который собственник несёт в полном объёме (статья 211 Гражданского кодекса). Тогда как при существенном повреждении социального жилья муниципалитет обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное помещение. Собственник, случись несчастье, подобной помощи лишён. И если его имущество не застраховано, восстанавливать его он будет целиком за свой счёт.
Права вернулись обратно