Рассказывая о проблемах долевого строительства, вы писали, что покупать новое жильё нужно только у крупных компаний, давно работающих на строительном рынке. Но как реально определить, достойная фирма предлагает жильё или нет?
Г. П о п о в и ч
ДЕЙСТВИТЕЛЬНО, отличить серьёзную компанию от фирмы "одного дома" бывает трудно, тем более когда последняя устраивает агрессивную рекламную кампанию и кричит о своих домах с каждого второго рекламного щита. Да и по количеству одновременно строящихся адресов определить проблематично. А скандал с соинвесторами и вовсе показал: чем больше площадок осваивается малоизвестной компанией одновременно, тем выше вероятность того, что строительная фирма представляет собой финансовую пирамиду. Многие потенциальные собственники квартир в новостройках пользуются услугами "сарафанного радио", когда информация о плохих компаниях передаётся из уст в уста. Но и это не гарантия превращения вложенных денег в жильё.
На рекламу - с оглядкой
АССОЦИАЦИЯ строителей России проанализировала рекламу, которую строительные компании размещали в СМИ. Особое внимание аналитики обращали на стоимость 1 м2, условия кредитования и покупку жилья в рассрочку. Выводов из исследования можно сделать несколько. Нельзя доверять компаниям, которые предлагают жильё дешевле себестоимости. Средний показатель по Москве сегодня - от 700 долл. за 1 м2 (в Подмосковье пока дешевле). Сюда входит стоимость полного пакета разрешительной и проектно-сметной документации, материалы и оплата труда строителей. Минимум, который должна "накрутить" строительная фирма, - 150 долл. Чтобы была возможность отдать городу причитающуюся долю, нужно накинуть ещё 150 долл. Получается, дешевле 1 тыс. долл. 1 м2 в Москве стоить не может, кто бы что ни говорил. (Кстати, на официальном сайте столичного стройкомплекса www.stroi.ru открыт раздел "Защита прав соинвесторов").
Настораживать также должны и слишком уж выгодные условия кредитования и рассрочки. Наиболее активно используемый "рекламный рычаг" - поэтапная оплата при годовых ставках от 0 до 1%. Но компании, предлагающие это, в большинстве случаев - посредники на рынке строящегося жилья. А посредники за возможные риски на последних этапах возведения жилья не отвечают.
Контракты - залог надёжности
КОМПЛЕКС архитектуры, строительства, развития и реконструкции столицы подготовил специально для наших читателей список крупных компаний, строящих коммерческое жильё на столичном рынке (см. таблицу). Объёмы вводимых ими в этом году квадратных метров подкреплены инвестиционными контрактами. Это значит - все их соинвесторы имеют документальное подтверждение, что они вложили свои деньги не в воздух, а в недвижимость. Ведь одна из основных проблем, с которой столкнулись многие пострадавшие участники долевого строительства, - невозможность отстоять свои права в суде, если инвестор не зарегистрировал инвестиционный контракт на строительство дома в столичном Департаменте жилищной политики и жилищного фонда, поскольку любой дольщик не имеет права сам оформлять свой договор. А если его нет, вероятность, что одну и ту же квартиру могут продать несколько раз, очень велика.
Столичный стройкомплекс не выявил проблемных адресов строительства у вошедших в список компаний. Наоборот, СУ-155 взяло на себя обязательство достроить 2 дома по Никитинской ул. и Щёлковскому ш. С ДСК-1 ведутся переговоры по доделыванию объектов в Восточном округе, Группа компаний "ПИК" берётся достроить несколько домов в Южном округе.
Репутация создаётся годами
МЫ уже рассказывали про фирмы "одного дома". С ними нужно быть осторожными. Как правило, они предпочитают дробить ответственность перед соинвесторами, выстраивая цепочки. Скажем, деньги принимает одна контора, а жильё возводит другая. Прежде чем кому-то довериться, нужно обязательно поинтересоваться прежними объектами. А вот возводит компания только элитное жильё или, наоборот, предпочитает дома эконом-класса, ни на что по большому счёту не влияет. Больше того, крупные строительные фирмы строят и жильё, и офисы, и общественные здания.
Но одно их объединяет: большинство компаний появились давным-давно. Главмосстрой (ГМС), к примеру, существует с 1950-х гг. и за всё время построил порядка 15 млн. м2 жилья, а ещё гостиницу "Измайлово", цирк на проспекте Вернадского, здание бывшего СЭВа и пр. (ГМС "Инвест" входит в холдинг Главмосстроя и возводит дома на Шаболовке, в Куркино, Люблино и Химках.) Лет на 5 позже появились "Моспромстройматериалы" (МПСМ). Из названия ясно, что в советское время фирма снабжала материалами стройки коммунизма - Центр международной торговли, Телецентр, "Детский мир" и др. На сегодняшний день из собственной продукции своими силами строят и жилые дома. Их ровесник - Домостроительный комбинат N1 (ДСК-1). Прославился тем, что поставил панельное домостроение на поток. Сегодня "производит" панельные дома, отделанные кирпичом и с эркерами. Но есть и молодые компании: "Капитал групп" на рынке 15 лет, "Сити-ХХI век" - 9 лет. Но создать репутацию уже успели.
Конечно, и известные застройщики могут задерживать сроки сдачи объектов, но вероятность, что они сбегут с деньгами соинвесторов, крайне мала.
Владимир РЕСИН, глава стройкомплекса Москвы:
- Если вам дают на подпись договор, условия которого вам не до конца понятны, найдите время проконсультироваться с юристом. Средства, которые вы потратите на консультацию, будут несравнимо меньше тех, которые вам потом, возможно, придётся тратить на хождение по судебным и административным инстанциям в случае срыва сроков строительства. И ещё один совет. Если жильё продаётся по явно заниженным ценам - это должно настораживать. Посудите сами. Если кто-то предлагает вам жильё в рассрочку под процент, который ниже установленной Центробанком ставки рефинансирования, получается, что компания либо ведёт по отношению к покупателям не очень честную игру и чего-то недоговаривает, либо работает себе в убыток. Чудес на рынке не бывает. Ни одна фирма не будет работать на рынке себе в убыток.
Смотрите также:
Вопросы недвижимости, выпуск от 23.05.2000